您所在位置: 首頁 > 財經 > 金融市場 > 業內人士解密中國房地產:房價為啥這么高!

業內人士解密中國房地產:房價為啥這么高!

我要收藏 2015-09-29 18:36 閱讀(1202) 來源:鳳凰房產

經濟學家,投行專家,販夫走卒,似乎人人都是房地產專家,都喜歡預測房價。也有人認為中國的房價不高,但是長期看,房價還得上漲。所以房價到底是由什么決定的呢?


房價為什么高!

有人說,中國房價有其特殊性,哪個國家的房價沒有特殊性呢?但是,價格終究是經濟理論可以解釋的,最終還是由供求決定。需求:只有買房才能保值增值?!

從1998年到現在,可以說,凡是買了房子的人,沒有后悔的,如果說有后悔,就是后悔買的晚,買的少,凡是沒有買的,都悔不當初。榜樣的力量是無窮的,事實勝于雄辯,只有買房才能保值增值,是富人們的共識。

在2009年5月之前,北京四環以內的房價,大約只有1.5萬元左右,到了下半年,就翻番了。1.5萬只能在昌平等遠郊區買。在2009年上半年買了房和沒有買房的人,就是冰火兩重天的生活,幾乎是城鄉差別。

當然,即使是錢不夠多的人,只要抓住機會,借助銀行抵押貸款,也能實現住房夢。這部分人,被稱為房奴,因為其后的大部分收入,都要交給銀行還貸款,不過,他們是痛并快樂著的。房價的上漲,房子的升值,他們的總資產還可以增加。

供給:
既有開發商,也有政府

房價在短期,取決于需求,在長期,也就是趨勢上,取決于供給,因為在長期,競爭比較充分,如果某個行業賺錢多,會引起蜂擁進入,而賠錢了,會引起開發商退出。所以,房價在長期反應的是成本。


房子的成本包括三部分:地價,也就是開發商拿地的成本;建安費,建筑安裝等等的支出;稅費,政府各部門收取的稅收和其他費用。

從供給角度,在正常情況下,房價就是以上三項成本,再加上開發商的利潤。開發商的利潤率,是波動的,一般是10%,高的時候是20%甚至更多。

如果房價長期上漲,一定是成本過高造成的。

成本
第一項:地價

地價就是土地出讓金。在住房改革前,房子都是政府蓋的,土地是通過免費的劃撥方式獲得。改革后,開發商一律國土資源部門主持下,通過“招拍掛”,也就是招標、拍賣、掛牌方式取得土地使用開發權。拍賣的資金,也就是著名的“土地出讓金”,進入地方政府的財政專戶。

據說,地方政府靠賣地籌集資金,是受了香港地方政府的影響,土地出讓收入,是港府的主要收入部分。城市土地,具有稀缺性。伴隨城市化過程,農村人口向城市流動,小城市向大城市流動,最后就會出現超大城市,就目前來說,中國出現的超大城市還不多,將來勢必出現真正的超級大都市。城鎮化和人口流動,是造成地價進而房價高的基礎性因素。

成本
第二項:建安費

這個包括七通一平、人工費、材料費、機械使用費、施工管理費、設備購置及安裝使用費、小區公共服務及建設費、小區公共設施建設費等。這部分成本,大體上是正常的。這部分成本大約占全部成本的。


成本
的第三項:政府收取的稅費

稅收有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加(是營業稅的附加)、契稅、印花稅、耕地占用稅、土地增值稅等。

政府收取的費,各地有差別,明目五花八門,比如渣土費、人防費、中學增建費、舊城改造費、公建地費、墻改費、環境保護監察費、城市綠化費、監理費、質檢費、價格評估費、審計費、散裝水泥限袋費、工程質量監管費、工程造價管理費、安全監察費、勞動定額測定費、外省承包工程管理費、施工圖紙審查費、預算費、施工噪音管理費、專家評審費、衛生費、行業管理部門培訓費、城市建通集資、治安費、報刊費、街道管理費、計劃生育管理費等等。

據著名經濟學家郎咸平估計,大約有12項稅,56項費。幾乎每個政府部門,都有一項收費,房子成了唐僧肉。政府性稅費占房價(非成本,因為稅費大部分是按照房價收取的,比如營業稅)的70%左右。

小編總結

明白了房價的構成,就不難理解,為什么2010年以來,在被稱為史上最嚴厲的調控政策之下,在萬眾喊打的聲浪中,一線城市核心區域的房價只是輕微下跌,這是利益使然。土地出讓金不降低,而且還在上升,稅費一項不減,成本基本不變,房價安能下降?

聲明:“鳳凰房產”致力于房產、財經等領域內容原創及精選。轉發文章的版權屬于原作者,部分文章推送時未能與原作者取得聯系,或無法查實原作者姓名,還望諒解。如覺侵權,或涉及版權問題,煩請聯系小編微信:“poppersun”,多謝!歡迎八方來稿鳳凰房產平臺大門永遠向各原創大牛觸手大神們敞開!


>> 推薦閱讀:孤獨李嘉誠:清教徒般的生活↓↓↓

推薦閱讀

文章評論

回到頂部
免费吉林麻将小鸡飞蛋 快3走势图湖北 上证指数多少买入好 盈富配资 什么股票配资软件好用 股票配资工作违法嘛 pk10技巧交流 今天3d开奖结果是 江苏快三技巧 上海快三基本走势 上海快3开奖结果查 青海快三走势图今天 山西新十一选五开奖 北京11选5走势一 吉林11选5开奖号 内蒙古快3基本走势 快乐12助手